МКУ УЖХ г. Уфы - О предприятии

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Подробности

Опубликовано: 10.01.2014 09:34

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс Российской Федерации отнес первичные и самые важные вопросы управления многоквартирным жилым домом, которые определяют стратегию управления таким домом на длительные периоды времени.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме относится:
1) выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);
2) определение условий договора управления многоквартирным жилым домом (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
3) принятие решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

4) принятие решений о передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
5) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
6) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
7) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
8) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
9) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
10) определение лица, уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");
11) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ);
12) принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ);
13) принятие решения о внесении собственниками (или нанимателями помещений по договорам социального найма или найма помещений государственного или муниципального жилищного фонда) платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);
14) сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
15) установление способа направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
16) определение порядка оформления решений общего собрания собственников протоколами (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
17) определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
18) определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
19) избрание Совета многоквартирного дома и определение его количественного состава (ч. 1 и 4 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ);
20) принятие решения о создании товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и принятие устава ТСЖ (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ);
21) преобразование ТСЖ в жилищный кооператив (далее - ЖК) или жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) (ч. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
22) согласование разделения ТСЖ (ч. 3 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
23) выделение ТСЖ из существующего ТСЖ (ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
24) принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ);
25) принятие решений о выборе лиц, оказывающих услуги по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, с которыми собственники заключают договоры на ремонт и обслуживание общего имущества в многоквартирном жилом доме, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 1 и 1.1
ст. 164 Жилищного кодекса РФ);
26) принятие решения о наделении одного из собственников полномочиями действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношениях с третьими лицами, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Первые три вопроса компетенции общего собрания собственников указанных в настоящем разделе являются ключевыми вопросами управления многоквартирным домом. Решение именно этих вопросов делает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме высшим органом управления домом.
Выбор способа управления многоквартирным домом является самым важным вопросом в дальнейшей стратегии управления домом. Фактически он определяет форму дальнейших взаимоотношений собственников помещений многоквартирного дома с организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Следует особенно отметить, что способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в любое время, так же как и в любое время общим собранием может быть избрана другая управляющая домом компания (при управлении домом управляющей компанией).
Реализация указанных условий во времени может зависеть только от срока, на который собственники помещений многоквартирного дома заключили договор управления с управляющей компанией (при управлении дома управляющей компанией). При этом особенностями является возможность расторжения договора управления многоквартирным домом до истечения срока действия такого договора, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если управление домом осуществляет управляющая компания, выбранная на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; и возможность расторжения договора управления многоквартирным жилым домом, в случае неисполнения управляющей компанией условий договора управления. Следует отметить, что при принятии на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об отказе от исполнения договора управления домом, заключенным с управляющей компанией в связи с неисполнением последней условий такого договора, одновременно должно быть принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом указывается:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, отсутствие в договоре управления многоквартирного жилого дома какого-либо из условий, указанных в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, влечет незаключенность такого договора.

Подготовка к проведению общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме

Подробности: Категория: В помощь жителю; Опубликовано: 10.01.2014 09:38; Просмотров: 12372

1. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

2. Если общее собрание проводится самими собственниками помещений в многоквартирном доме, то необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, собирать денежные средства, необходимые для проведения собрания, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания, совет многоквартирного дома, а если планируется создание ТСЖ, то органы управления этой организации.
Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.
Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие - и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.
Такая информация может содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).
Самым распространенным способом получения сведений из ЕГРП является получение выписки из ЕГРП на бумажном носителе. Порядок получения выписки из ЕГРП, ее форма и форма запроса на получение сведений установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С целью уменьшения затрат на подготовку и проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома можно первоначально совершить обход жилых и нежилых помещений с целью получения от собственников копий свидетельств о праве собственности и иных документов, подтверждающих право собственности того или иного лица на помещение.
Учитывая, что не все права на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРП (например, права, возникающие вне зависимости от такой регистрации), такими документами, кроме свидетельств о праве собственности, могут быть свидетельства о праве на наследство, справки о полной выплате пая, передаточный акт и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (при реорганизации юридического лица), а также документы, подтверждающие права собственности, возникшие до введения на территории соответствующего субъекта Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения указанных документов от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в ЕГРП можно запросить сведения о тех объектах, сведения о которых у организаторов общего собрания отсутствуют.
После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников.
В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения.
Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию - это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.
Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания.
В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия - лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания, будущих органах управления создаваемого ТСЖ или кого бы он хотел видеть в таких органах управления. Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.
В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.
Согласно ч.2 ст. 48 ЖК РФ Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
В случае проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме при формировании проекта повестки дня такого собрания рекомендуется включать в нее все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, с учетом особенностей, связанных с выбором способа управления и необходимости принятия решения по тому или иному вопросу в данный момент.
При этом формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.
В число первых вопросов повестки дня общего собрания необходимо включить процедурные вопросы проведения самого собрания.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем их совместного присутствия и оформление его результатов

Подробности

Категория: В помощь жителю

Опубликовано: 10.01.2014 09:41

Организацию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем их совместного присутствия (далее - очного общего собрания) осуществляет инициативная группа по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая домом организация, или привлекаемая ими специализированная фирма (например, юридическая фирма), или соответствующие специалисты.
Очное общее собрание можно разбить на несколько следующих этапов:
1) регистрация участников общего собрания;
2) обсуждение вопросов, поставленных на голосование, и принятие решений по ним;
3) оформление результатов общего собрания.

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем заочного голосования и оформление его результатов

Подробности

Категория: В помощь жителю

Опубликовано: 10.01.2014 09:44

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем заочного голосования (далее - заочное общее собрание) следует учитывать, что на его проведение распространяются все положения гл. 6 Жилищного кодекса РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом установленных Жилищным кодексом РФ особенностей.
Проведение заочного общего собрания возможно только в том случае, если общее собрание собственников путем совместного присутствия не состоялось по причине отсутствия кворума. При этом на рассмотрение заочного общего собрания можно ставить только те вопросы, которые были включены в повестку дня несостоявшегося очного общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Оспаривание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Подробности

Категория: В помощь жителю

Опубликовано: 10.01.2014 09:46

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Во-первых, правом на обжалование решения общего собрания собственников многоквартирного дома в рамках указанной нормы Жилищного кодекса РФ обладает только собственник помещения в таком доме.

Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Подготовка к проведению общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем их совместного присутствия и оформление его результатов

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем заочного голосования и оформление его результатов

Оспаривание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Ещё статьи...

Важное