Вопросы и ответы (часть 2)

Подробности

Категория: Вопросы и ответы

Опубликовано: 18.11.2013 09:41

Просмотров: 1449

Существуют ли правовые нормы, регулирующие периодичность проведения общих собраний членов товарищества собственников жилья? Кто может выступать инициатором проведения собраний?

Как правило, общие собрания членов товарищества собственников жилья (ТСЖ) проводятся не реже одного раза в год. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются уставом ТСЖ.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит сведений о том, какое лицо может выступать инициатором собрания, кроме правления ТСЖ (пункт 8 статьи 148 ЖК РФ). Отсутствие в данной статье этих сведений ущемляет права членов ТСЖ, так как при неудовлетворительной деятельности правления они не могут собрать внеочередное перевыборное общее собрание. Но это решается путём внесения в устав соответствующих положений. Например, в устав ТСЖ вносится пункт о том, что внеочередное общее собрание членов товарищества может быть созвано по инициативе не менее чем десяти его членов.

Процедура созыва общего собрания членов ТСЖ усложнена вручением каждому из них письменного уведомления почтовым отправлением (заказным письмом) либо под расписку. На практике собрать общее собрание жильцов невозможно. Большинство членов ТСЖ отказывается от расписки в получении заказного письма, поэтому целесообразно извещать их путём вывешивания информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах (у входа в подъезд, на лифтовых площадках, на досках объявлений). Соответственно данный порядок информирования должен быть зафиксирован в уставе ТСЖ.
Уведомление инициатором собрания направляется или вывешивается не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нём присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания членов ТСЖ по всем вопросам, относящимся к его компетенции, кроме пунктов 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов ТСЖ или их представителей. Положение о количестве голосов, которым обладает каждый член товарищества, также вносится в устав. Например, оно может быть пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. Исходя из этого, в устав может быть занесено общее количество голосов членов ТСЖ (например, 1000).
Решения общего собрания членов товарищества по вопросам, предусмотренным пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов ТСЖ.
Вне зависимости от того, кто выступил инициатором созыва общего собрания, ведёт собрание председатель правления ТСЖ или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведёт один из членов правления товарищества. Данная норма в практической деятельности создаёт множество проблем. Желательно, чтобы общее собрание вёл выбранный на нём член ТСЖ. И это положение тоже необходимо внести в устав товарищества.
Жилищный кодекс РФ предусматривает альтернативное общему собранию членов ТСЖ голосование по вопросам повестки такого собрания – посредством опроса в письменной форме или по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Необходимость голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме обусловлена тем, что каждый собственник обязан нести расходы только в части того имущества, которое относится к его помещению. Процедура такого голосования также должна быть закреплена в уставе ТСЖ. Чем полнее будет устав ТСЖ, тем больше прав будут иметь его члены.

Следует ли проводить инвентаризацию объектов жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, если муниципальное образование приняло в собственность весь ведомственный жилищный фонд с учётом собственников?

В сложившихся ранее условиях случаи приобретения жилых помещений в объектах ведомственного жилищного фонда в собственность гражданами и юридическими лицами разных организационно-правовых форм и форм собственности носили массовый характер. Поэтому в переданных многоквартирных домах могли быть помещения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
В случае, когда муниципальным образованием был принят в муниципальную собственность весь ведомственный жилищный фонд, несмотря на то, что часть помещений в нём уже принадлежит на праве собственности отдельным гражданам или юридическим лицам, органу местного самоуправления целесообразно провести соответствующую инвентаризацию для определения размера своей доли в переданном жилищном фонде.
Сведениями о формах собственности на жилые помещения в жилищном фонде, находящемся на территории каждого муниципального образования, располагает орган, осуществляющий регистрацию государственного права на недвижимое имущество, и бюро технической инвентаризации (БТИ) муниципальных образований. Таким образом, по запросу органов местного самоуправления орган, осуществляющий регистрацию права на недвижимое имущество, или БТИ могут представить комитету по управлению муниципальной собственностью информацию о состоянии жилищного фонда и правах собственности на него. При этом указанные объекты жилищного фонда могут находиться в собственности юридических лиц; граждан по условиям приватизации; граждан по основаниям, отличным от приватизации (купля-продажа, дарение, наследование); а также на условиях социального использования, когда граждане занимают помещения на основании договора социального найма.
Кроме того, следует учитывать, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, в соответствии с частью 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит им на праве общей собственности.
При этом в соответствии с Гражданским кодексом РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (часть 3 статьи 244 ГК РФ); общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме находится в их общей долевой собственности (статья 290 ГК РФ).
После проведения инвентаризации жилых помещений в переданных в муниципальную собственность жилых зданиях возможны следующие варианты признания принятых в муниципальную собственность и учитываемых в муниципальной казне домов: многоквартирные дома, в которых все помещения признаются помещениями, находящимися в муниципальной собственности; многоквартирные дома, в которых помещения принадлежат разным собственникам (часть - в муниципальной, а часть – в частной); жилые дома (например, общежития), в которых все помещения признаются муниципальной собственностью.

Могут ли передаваться в управление бараки постройки 30-х годов прошлого века, если у них нет хозяина, но в них живут граждане и пользуются коммунальными услугами? Каков порядок управления такими домами?

Бесхозяйные объекты жилищного фонда не могут быть переданы в управление ни через проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, ни путём проведения открытого конкурса в соответствии со статьёй 163 Жилищного кодекса Российской Федерации. Причина в том, что на день постановки такого жилья на учёт в регистрирующих недвижимость органах не оформлено право муниципальной собственности на них.
В случае если в бесхозяйном жилищном фонде проживают граждане, то до оформления его в муниципальную собственность они могут пользоваться жилыми помещениями и коммунальными услугами.
Если многоквартирные и жилые дома бесхозяйного жилищного фонда обслуживала управляющая организация, то отношения по содержанию и ремонту жилых помещений сохраняются за данной организацией вплоть до выбора способа управления или управляющей организации собственниками помещений или до проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Но только после признания права муниципальной собственности на данные объекты в порядке, предусмотренном статьёй 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как осуществляется перерасчёт оплаты жилищно-коммунальных услуг при временном отсутствии гражданина в квартире?

Статья 6 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением № 307 Правительства Российской Федерации
от 23 мая 2006 года и изменённым Постановлением Правительства РФ № 549 от 21 июля 2008 года, предусматривает порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия
потребителей в занимаемом жилом помещении.
При временном отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учёта, более пяти полных календарных дней подряд делается перерасчёт платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.
На основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия работники Единого расчётно-кассового центра города в течение пяти рабочих дней должны сделать перерасчёт. Результаты его отражаются в платежном документе - счёте-извещении.
К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:
а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;
б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;
в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя или их копии;
г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;
д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;
е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;
ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.
Справка, выданная председателем садового товарищества или садового кооператива, не может быть основанием для перерасчёта коммунальных услуг, так как данные лица не являются должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.
Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путём направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.
Перерасчёт размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на место.
Если по возвращении жилец, в квартире которого установлены счётчики горячей и холодной воды, обнаружил, что в его отсутствие плату за воду ему начислили по нормативу потребления, а не по счётчику, то надо снять показания приборов учёта и представить эти данные для перерасчёта в территориальное отделение ЕРКЦ Уфы.
Собственники квартир оплачивают не только воду, но и услуги водоотведения, размер которых определяется по приборам учёта, находящимся на границе сетей, входящих в состав общего имущества дома.
Плата за вывоз мусора, отопление, техническое обслуживание, отчисления на капитальный ремонт не относятся к услугам, размер которых подлежит перерасчёту при временном отсутствии нанимателя или собственника квартиры.