75-летие Победы

Подготовка к проведению общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме

1. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

2. Если общее собрание проводится самими собственниками помещений в многоквартирном доме, то необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, собирать денежные средства, необходимые для проведения собрания, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания, совет многоквартирного дома, а если планируется создание ТСЖ, то органы управления этой организации.
Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.
Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие - и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.
Такая информация может содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).
Самым распространенным способом получения сведений из ЕГРП является получение выписки из ЕГРП на бумажном носителе. Порядок получения выписки из ЕГРП, ее форма и форма запроса на получение сведений установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С целью уменьшения затрат на подготовку и проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома можно первоначально совершить обход жилых и нежилых помещений с целью получения от собственников копий свидетельств о праве собственности и иных документов, подтверждающих право собственности того или иного лица на помещение.
Учитывая, что не все права на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРП (например, права, возникающие вне зависимости от такой регистрации), такими документами, кроме свидетельств о праве собственности, могут быть свидетельства о праве на наследство, справки о полной выплате пая, передаточный акт и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (при реорганизации юридического лица), а также документы, подтверждающие права собственности, возникшие до введения на территории соответствующего субъекта Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения указанных документов от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в ЕГРП можно запросить сведения о тех объектах, сведения о которых у организаторов общего собрания отсутствуют.
После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников.
В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения.
Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию - это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.
Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания.
В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия - лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания, будущих органах управления создаваемого ТСЖ или кого бы он хотел видеть в таких органах управления. Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.
В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.
Согласно ч.2 ст. 48 ЖК РФ Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
В случае проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме при формировании проекта повестки дня такого собрания рекомендуется включать в нее все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, с учетом особенностей, связанных с выбором способа управления и необходимости принятия решения по тому или иному вопросу в данный момент.
При этом формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.
В число первых вопросов повестки дня общего собрания необходимо включить процедурные вопросы проведения самого собрания.