Подготовка к общему собранию собственников помещений в многоквартирном жилом доме является не менее важным этапом, чем проведение самого собрания. В первую очередь это обусловлено тем, что на общем собрании нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также менять повестку дня на общем собрании (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Подготовка к проведению общего собрания зависит также и от того, кто собирается проводить общее собрание - непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая домом организация (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК). Управляющая домом организация, как правило, обладает штатом специалистов или имеет возможность привлечь таких специалистов, кроме того, она может заложить в смету своих расходов расходы, связанные с проведением общего собрания. В общем, управляющая домом организация, как правило, изначально обладает необходимыми силами и средствами для подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Если общее собрание проводится самими собственниками помещений в многоквартирном доме, то необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, собирать денежные средства, необходимые для проведения собрания, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания, совет многоквартирного дома, а если планируется создание ТСЖ, то органы управления этой организации.
Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.
Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие - и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.
Такая информация может содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).
Самым распространенным способом получения сведений из ЕГРП является получение выписки из ЕГРП на бумажном носителе. Порядок получения выписки из ЕГРП, ее форма и форма запроса на получение сведений установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 "Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С целью уменьшения затрат на подготовку и проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома можно первоначально совершить обход жилых и нежилых помещений с целью получения от собственников копий свидетельств о праве собственности и иных документов, подтверждающих право собственности того или иного лица на помещение.
Учитывая, что не все права на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРП (например, права, возникающие вне зависимости от такой регистрации), такими документами, кроме свидетельств о праве собственности, могут быть свидетельства о праве на наследство, справки о полной выплате пая, передаточный акт и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (при реорганизации юридического лица), а также документы, подтверждающие права собственности, возникшие до введения на территории соответствующего субъекта Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения указанных документов от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в ЕГРП можно запросить сведения о тех объектах, сведения о которых у организаторов общего собрания отсутствуют.
После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников.
В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам, то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения.
Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию - это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.
Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания.
В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия - лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания, будущих органах управления создаваемого ТСЖ или кого бы он хотел видеть в таких органах управления. Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.
В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.
Согласно ч.2 ст. 48 ЖК РФ Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
В случае проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме при формировании проекта повестки дня такого собрания рекомендуется включать в нее все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания, с учетом особенностей, связанных с выбором способа управления и необходимости принятия решения по тому или иному вопросу в данный момент.
При этом формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.
В число первых вопросов повестки дня общего собрания необходимо включить процедурные вопросы проведения самого собрания. Это могут быть следующие вопросы:
1. Утверждение регламента (порядка) проведения общего собрания (примерный образец регламента проведения общего собрания собственников.
Такой документ необходимо подготовить заранее, отразив в нем все вопросы, касающиеся порядка подготовки, проведения и оформления результатов, как данного общего собрания собственников, так и последующих общих собраний, в том числе и годового (очередного) общего собрания собственников, проводимых как путем совместного присутствия, так и путем заочного голосования. В таком документе необходимо отразить:
- способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (например, по почте, факсу, электронной почте, SMS-сообщением, путем размещения сообщения в конкретном помещении (помещениях) дома, размещения сообщения на определенном сайте в сети Интернет);
- определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания и вопросами повестки дня, а также сроки, в течение которых можно знакомиться с данными материалами (например, с момента направления сообщения о проведении общего собрания и до дня проведения общего собрания);
- порядок определения размера и порядок взимания платы, связанной с проведением общего собрания собственников (например, утверждение сметы затрат на проведение общего собрания на этом собрании и включение такой платы в состав платы за управление домом (кроме случаев непосредственного управления домом));
- определение органов управления общим собранием (председатель, правление, секретарь, управляющая организация) и их полномочия в процессе подготовки и проведения общего собрания;
- непосредственно порядок проведения общего собрания, который должен содержать:
- определение состава документов, которые собственник обязан представить на общем собрании для участия в нем и голосования по вопросам повестки дня (паспорт, копия правоустанавливающего документа, доверенность (для представителей);
- порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;
- порядок вынесения вопросов на обсуждение, порядок обсуждения таких вопросов, порядок голосования по вопросам повестки дня общего собрания, порядок фиксации результатов голосования;
- необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;
- порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;
- определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам;
- определение места или адреса хранения протоколов общих собраний.
Следует отметить, что в регламенте целесообразно возложить полномочия по подготовке и проведению общего собрания на управляющую домом организацию, предусмотрев соответствующее условие не только в регламенте (порядке) проведения общего собрания, но и в договоре управления или уставе создаваемой организации. В то же время необходимо в регламенте оставить возможность проведения общего собрания и самими собственниками, при том что в любое время может возникнуть необходимость как смены способа управления домом, так и смены конкретной управляющей организации, которая в таких случаях может использовать переданные ей полномочия по подготовке и проведению общего собрания собственников против них самих.
2. Утверждение персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания (председательствующего на общем собрании, секретаря, иных членов правления, наблюдателей собрания - в зависимости от регламента собрания).
При утверждении персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания, необходимо обратить внимание на такой институт управления многоквартирным жилым домом, как совет многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Указанная норма, обязывая собственников помещений в многоквартирном доме избрать совет многоквартирного дома, в указанных в ней случаях не запрещает создавать совет многоквартирного дома и в других многоквартирных домах.
Учитывая, что ТСЖ, ЖК или ЖСК, управляющий тем или иным домом в любой момент может быть отстранен от управления таким домом по решению общего собрания собственников или такая организация может быть ликвидирована, рекомендуется совет многоквартирного дома создавать в любом случае, вне зависимости от выбранного собственниками способа управления домом.
Учитывая, что персональный состав совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в нем, регламентом проведения общего собрания собственников функции органов управления общим собранием целесообразно возлагать на совет многоквартирного дома.
3. Избрание совета многоквартирного дома, его председателя и определение его количественного и персонального состава.
На основании вышеизложенного и при включении в регламент проведения общего собрания собственников положения, согласно которому функции по подготовке и проведению общего собрания возлагаются на совет многоквартирного дома в случае его создания, данный вопрос повестки дня автоматически исключает второй процедурный вопрос повестки дня.
После вопросов, связанных с регламентом работы общего собрания собственников, в повестку дня собрания включаются основные вопросы такого собрания.
Итак, самым главным вопросом повестки дня общего собрания является вопрос о выборе или изменении способа управления многоквартирным жилым домом. Данный вопрос, как правило, является тем вопросом, из-за которого в первую очередь и собирается собрание собственников, инициированное ими самими с целью избавиться от управляющей домом организации или создать ТСЖ. Указанное полномочие общего собрания может реализовываться путем выбора иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Обращаем внимание на то, что если управление домом на момент проведения общего собрания собственников осуществляет управляющая организация, то собственники, заключившие договоры управления с такой управляющей организацией и желающие сменить ее, должны перед рассмотрением вопроса о выборе способа управления внести в повестку дня вопрос об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом.
Принятие такого решения общим собранием собственников возможно в любой момент, однако его реализация может быть связана со сроком, на который заключен договор управления домом (части 8 и 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В том случае если управляющая компания не выполняет условий договора управления домом, то общее собрание может принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом. Реализация такого решения собственников не связана со сроком, на который заключены договоры управления многоквартирным жилым домом (часть 8.2
ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Более того, действующее законодательство не содержит каких-либо критериев для принятия собственниками на общем собрании такого решения.
Таким образом, в описанном случае перед рассмотрением вопроса о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления целесообразно включать в повестку дня вопрос о расторжении договора управления с управляющей организацией в одностороннем порядке, ввиду неисполнения последней условий такого договора.
Еще одним определяющим вопросом общего собрания, следующим после избрания управляющей домом организации, является определение условий договора управления с такой организацией.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По договору управления одна сторона, управляющая организация, по заданию другой стороны - собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Обычно проект договора прикладывается к протоколу общего собрания собственников помещений в нем и утверждается общим собранием. На практике данный документ вызывает наибольшее количество споров и разногласий, поэтому рекомендуется раздавать разработанный проект договора управления собственникам помещений в доме заранее, еще на подготовительном этапе при осуществлении обхода или проведения предварительного собрания, до сообщения о проведении общего собрания, для того чтобы скорректировать условия такого договора с учетом обоснованных замечаний собственников помещений в доме.
Следует обратить особое внимание на тот факт, что согласно ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (части 5 и 6 ст. 162 ЖК РФ).
Как уже указывалось выше, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, кроме прочих общих условий договора, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Состав общего имущества дома рекомендуется составлять с привлечением специалистов в сфере управления и эксплуатации жилищного фонда и юристов, с учетом требований пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в котором дан почти полный перечень возможного общего имущества дома.
Для составления перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме можно использовать Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Кроме того, следует обратить внимание, что в настоящее время в Правительстве Российской Федерации обсуждается проект Постановления Правительства РФ "Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения", который также следует использовать при составлении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет непосредственно управляющая организация, зависит от оснащенности дома, наличие в составе общего имущества или во владении или пользовании такой организации необходимых помещений, оборудования и персонала. Например, распространена практика предоставления управляющей домом организации услуг по отоплению помещений многоквартирного дома и горячему водоснабжению при наличии у такой организации котельной.
Вопрос цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги является, как правило, определяющим вопросом при выборе того или иного способа управления домом, а особенно при выборе той или иной управляющей домом организации. Следует отметить, что определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, также относится к компетенции общего собрания и может выноситься на его рассмотрение в качестве отдельного вопроса (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Учитывая, что обязанность платы за жилье и коммунальные услуги возникает у каждого собственника, размер такой платы волнует практически каждого собственника. Этот вопрос почти всегда вызывает наибольшие споры между собственниками, так как одних собственников не устраивает качество проводимых работ по ремонту и содержанию общего имущества дома и они с целью повышения качества таких услуг готовы платить больше, в то время как другие собственники не имеют возможности вносить плату за данные услуги в большем размере.
Перейдем непосредственно к порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. Согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом необходимо понимать:
а) под порядком определения цены договора - формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;
б) под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения - формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);
в) под порядком определения размера платы за коммунальные услуги - указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с ч. 13 ст. 155 и ст. 157 Жилищного кодекса РФ, нормами раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.
Указанные разъяснения рекомендуется использовать при заключении новых или при внесении изменений в действующие договоры управления многоквартирными домами.
Установление порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги также следует относить к вопросам подготовки общего собрания, так как на само собрание необходимо представить готовый проект договора управления, уже содержащий как порядок определения таких цен и стоимости, так и базовые величины такой стоимости.
Следует отметить, что общая цена договора управления будет напрямую зависеть от перечня работ и услуг по содержанию общего имущества дома. При формировании цены договора инициативной группе желательно обращаться в управляющие организации, кандидатуры которых будут рассматриваться на общем собрании в качестве претендентов на управление домом.
В случае если собственники собираются создавать ТСЖ или осуществлять непосредственное управление домом, то смету расходов на ремонт и содержание общего имущества необходимо просчитывать заранее лицам, которые собираются управлять ТСЖ, или представлять собственников при заключении соответствующих договоров с организациями, выполняющими те или иные работы.
Порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги довольно полно регламентирован положениями ст. 155 Жилищного кодекса РФ и в большей степени зависит от выбранного собственниками способа управления домом. В качестве особенности в данном вопросе, пожалуй, следует отметить полномочие общего собрания устанавливать возможность внесения собственниками платы за коммунальные услуги, за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).
Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления устанавливается в договоре управления домом по соглашению сторон. Каких-либо специальных требований к осуществлению такого контроля действующее законодательство не содержит, следовательно, собственники свободны в выборе способов и форм контроля, главное - правильно отразить их в договоре управления.
Хотелось бы отметить, что целесообразно возлагать функции по осуществлению такого контроля на совет многоквартирного дома, а договором управления утверждать порядок осуществления контроля, в котором предусматривать порядок, способы и формы его осуществления.
С целью возможности осуществления контроля за деятельностью управляющей организации по передаче во владение и пользование объектов, составляющих общее имущество собственников помещений такого многоквартирного дома, целесообразно выбирать таким лицом не персональную кандидатуру, а лицо, занимающее какую-либо должность в совете многоквартирного дома (например, председателя совета многоквартирного дома). Так как в случае наступления каких-либо обстоятельств, по которым выбранная персона не сможет осуществлять указанные функции, необходимо будет вновь избирать такое лицо на общем собрании собственников.
Остальные возможные вопросы повестки дня общего собрания включаются в нее по необходимости и могут быть решены в зависимости от конкретных обстоятельств и нужд многоквартирного дома.
Когда повестка дня общего собрания сформирована, проекты документов, необходимых для утверждения общим собранием, подготовлены, необходимо определиться с местом и временем проведения общего собрания, подготовить и направить собственникам сообщения о проведении общего собрания.
Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Как уже указывалось выше, при совершении обхода многоквартирного дома организаторами собрания, а также сборе сведений о собственности на помещения в доме выясняются сведения о собственниках помещений дома с целью их последующего уведомления о проведении общего собрания. Жилищный кодекс определяет, что сообщение должно быть направлено каждому собственнику, однако не определяет, куда (по какому адресу) должны быть направлены такие сообщения. С целью недопущения последующего обжалования решения общего собрания собственников целесообразно направлять такие сообщения как по адресу помещения, расположенного в многоквартирном доме, собрание собственников которого планируется и который принадлежит такому собственнику, так и по адресам, указанным в сведениях ЕГРП в качестве места жительства лица, а также по адресам, сообщаемым лицами, проживающими (занимаемыми) в помещениях таких собственников, в ходе их обхода. При этом если собрание является первым общим собранием, то такие сообщения следует отправлять по почте заказным письмом, а также размещать соответствующую информацию во всех общедоступных помещениях многоквартирного дома. При назначении даты проведения общего собрания в этом случае необходимо учитывать также сроки доставки письма по почте. Хотелось бы отметить, что следует делать больший перерыв между уведомлением собственников о проведении собрания и его проведением, чем 10 дней, исходя также из возможности некоторых собственников, ознакомиться с проектами документов, представляемых на утверждение общему собранию. В некоторых случаях в период времени между уведомлением собственников о проведении собрания и его проведением необходимо вести активную агитационную работу за выбор того или иного способа управления или той или иной управляющей организации.
В соответствии с ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания путем заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой собственник помещения многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, проведение заочного голосования возможно только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума (более 50% голосов), в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем заочного голосования, только в случае, если не состоялось общее собрание путем совместного присутствия.
В сообщении также следует отметить, что на участие в собрании допускаются лица, подтвердившие свои полномочия на участие в нем, для чего предлагать представлять на собрание копию паспорта, документа, подтверждающего право собственности на помещение в доме и доверенность (для представителей) на участие в собрании.

Яндекс.Метрика