К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс Российской Федерации отнес первичные и самые важные вопросы управления многоквартирным жилым домом, которые определяют стратегию управления таким домом на длительные периоды времени.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме относится:
1) выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);
2) определение условий договора управления многоквартирным жилым домом (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);
3) принятие решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

4) принятие решений о передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
5) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
6) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
7) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
8) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
9) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
10) определение лица, уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004
N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации");
11) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ);
12) принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ);
13) принятие решения о внесении собственниками (или нанимателями помещений по договорам социального найма или найма помещений государственного или муниципального жилищного фонда) платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);
14) сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
15) установление способа направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);
16) определение порядка оформления решений общего собрания собственников протоколами (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
17) определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
18) определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);
19) избрание Совета многоквартирного дома и определение его количественного состава (ч. 1 и 4 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ);
20) принятие решения о создании товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и принятие устава ТСЖ (ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ);
21) преобразование ТСЖ в жилищный кооператив (далее - ЖК) или жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) (ч. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
22) согласование разделения ТСЖ (ч. 3 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
23) выделение ТСЖ из существующего ТСЖ (ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);
24) принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ);
25) принятие решений о выборе лиц, оказывающих услуги по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, с которыми собственники заключают договоры на ремонт и обслуживание общего имущества в многоквартирном жилом доме, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 1 и 1.1
ст. 164 Жилищного кодекса РФ);
26) принятие решения о наделении одного из собственников полномочиями действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношениях с третьими лицами, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).
Первые три вопроса компетенции общего собрания собственников указанных в настоящем разделе являются ключевыми вопросами управления многоквартирным домом. Решение именно этих вопросов делает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме высшим органом управления домом.
Выбор способа управления многоквартирным домом является самым важным вопросом в дальнейшей стратегии управления домом. Фактически он определяет форму дальнейших взаимоотношений собственников помещений многоквартирного дома с организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Следует особенно отметить, что способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в любое время, так же как и в любое время общим собранием может быть избрана другая управляющая домом компания (при управлении домом управляющей компанией).
Реализация указанных условий во времени может зависеть только от срока, на который собственники помещений многоквартирного дома заключили договор управления с управляющей компанией (при управлении дома управляющей компанией). При этом особенностями является возможность расторжения договора управления многоквартирным домом до истечения срока действия такого договора, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если управление домом осуществляет управляющая компания, выбранная на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; и возможность расторжения договора управления многоквартирным жилым домом, в случае неисполнения управляющей компанией условий договора управления. Следует отметить, что при принятии на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об отказе от исполнения договора управления домом, заключенным с управляющей компанией в связи с неисполнением последней условий такого договора, одновременно должно быть принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом указывается:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, отсутствие в договоре управления многоквартирного жилого дома какого-либо из условий, указанных в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, влечет незаключенность такого договора.

Яндекс.Метрика